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什么是房地产估价 2018年度房地产估价师

什么是房地产估价

房地产估价是指房地产价格评估机构依照有关标准对房屋的价值进行评估。

依据《国有土地上房屋征收评估办法》:第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

房地产由谁来估价?怎样估价?

房地产税基怎样评估,谁来评估,评估准确与否,对房地产 税有着至关重要的影响,是房地产税收是否合理、公平的关键点 。

世界各国对房地产税税基评估即不动产价值评估主要是由政府或准政府的评 估公司(机构),对不动产的当前价值(CuentValue)或市场价 值(MaketValue)进行评估,并以此作为财产税征税依据,形成 了规范的税基评估制度。

下面从评估部门、评估方法、评估周期 以及对争议的处理等几个方面,对世界各国房地产税基评估的 模式进行简要的对比分析。

评估机构。

房地产税的评估机构主要有两类:一是政府 部门或政府部门下属的评估机构,具体可以分为中央(州)和地 方(市政当局)的评估机构。

各国政府设立房地产税评估机构 的选择主要有两种模式:一种是设立准政府的税基评估公司, 提供税基评估服务;另一种是在政府内设立独立的机构或在财 政部门下面设立政府的税基评估机构。

二是私人评估机构。

非政府的私人评估机构既可以在评估过程中只起协助作用,也 可以提供全部的评估服务。

目前,利用私人机构来从事评估变 得日益普遍。

部分国家和地区房地产税税基的评估机构见表评估方法。

目前世界各国所认可的和在实际征收中所运用 的房地产估价方法,主要有市场比较法、收益还原法、重置成本 法。

同时,计算机被广泛运用于房地产税的税源监控和评税工 作中,极大地降低了税基评估和税收征管成本。

房地产估价的方法是什么

1、成本法 (1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房地产估价怎么进行呢?

(1)房地产“量大面广”,其他资产的数量相对较少。

房地产数量庞大,社会保有量和每年的新增量都很大。

在一个国家或地区的全部财富中,房地产的比重最大,一般占50%~70%,即其他各类财富之和也不及房地产一项,仅占30%~50%。

例如,美国的房地产价值为8.8万亿美元,大约占美国全部财富的56%.房地产也是家庭财产的最重要组成部分。

据有关资料,房地产占家庭总资产的比重,在西欧国家为30%~40%,在美国为25%左右。

美国家庭平均拥有的房地产资产4倍于其股票资产。

中国农村居民的财产中,土地和房产是最大的两项,约占74%;城市居民的财产中,房产占的比重高达64.39%。

来源:房地产估价师考试网 在总量不多于房地产的其他资产中,许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。

某些资产虽然在理论上需要专业估价,但因为数量很少,估价业务“千年等一回”,从而难以支撑起人们专门从事其估价活动,也就没有这种资产的专门估价师。

一旦需要估价,通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。

在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中,一般还要分专业。

这些就使得其他资产估价专业相对更小,房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。

(2)房地产需要估价的情形较多,其他资产需要估价的情形相对较少。

房地产以外的其他资产主要是发生转让行为,在转让的情况下需要估价。

房地产除了发生转让行为,还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。

因此,不仅房地产转让需要估价,房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。

纵观古今中外,对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。

来源:房地产估价师考试网 (3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务,其他资产估价主要限于价值评估本身。

因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验,了解房地产市场行情,所以,房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”,人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务,这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。

房地产估价机构有哪些?

房地产估价机构简称估价机构(appaisal fims,appaisal companies),是指具备足够数量的房地产估价师等条件,依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的专业服务机构。

目前中国规定,房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或者合伙企业形式设立;法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师;资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质;依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制;不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分,估价机构应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动;房地产估价报告应由房地产估价机构出具。

房地产估价问题。

急~~~~~

1、年有效收入=2000*12+10000*0.08-2000=22800元2、年费用=22800*0.175+22800*0.05+500*100*0.05=6130元3、收益年期:建筑物为53年,土地为52年,按照孰短的原则,房地产收益年限为52年。

4、估价对象在2006年9月1日的收益价格=[(22800-6130)/0.1]*[1-1/(1+0.1)^52]=165526.41元

房地产估价报告有什么要求?

作为一份规范的房地产估价报告,应做到下列几点:(1)全面性:应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和 结论,正文内容和附件资料应齐全、配套;(2)公正性和客观性:应站在中立的立场上对影响估价对象 价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,作出的结论应 有充分的依据;(3)准确性:用语应力求准确,避免使用模棱两可或易生误 解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项 应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响;(4)概括性:应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高 度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛 选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情 况和表达观点。

什么是房地产估价?

在现实生活中,我们又常常又听到房地产估价的概念,所谓 房地产估价,也称房地产价格评估,简称房地产评估,是指按照 特定的目的,遵循法定或公允的标准,根据估价程序,运用科学 的方法,对房地产的现时价格进行估算与评定。

由此可见,房地 产估价和房地产评估事实上是一回事。

房地产估价的八大基本要素包括了主体、客体、目的、标 准、程序、方法、信息和时价。

(1)主体。

房地产估价主体是估价的执行者,即估价人。

主 要有:房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务 所、审计事务所及其他咨询机构。

根据《国有资产评估管理办 法》的规定,房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管 理部门颁发的国有资产评估资格证书,才能从事国有资产的评估 业务。

目前,我国的房地产评估主体资格管理,分为临时评估资 格和正式评估资格两级。

前者是个准评估主体,临时评估资格为 一年。

对工作业绩显著、实力强者,通过主管部门年审,方可取 得正式评估资格。

房地产评估工作政策性强,涉及工程技术、财 务等多方面的专业知识。

估价人员必须具备较高的政策水平,良 好的职业道德,广博的学识水平和坚实的专业基础,丰富的实践 经验,才能搞好估价工作。

目前,我国正在逐步完善房地产估价 师资格管理制度,通过考试方法,确定评估人员的评估资格(2)客体。

房地产估价的客体就是房产、地产。

房产是具有 一定产权关系、房屋、建筑物的总称。

它包括房屋建筑和产权两 个方面的含义。

在房产概念中的“房”,它所以要取广义,是由 于构筑物等房屋以外的其他设施,都是劳动产品、商品,在实际 工作中执行同一建筑规范和价格体系。

因此,房地产中的“房” 是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。

在房地产估价分类中,对于“房”这个部分应分为房屋和设施两 个方面,即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施,如水塔、水池、路、桥、烟囱等,以规范房地产评估报表和 房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。

地产,是具有一定 权属关系的土地范畴。

在估价中,地产中的“地” 一般指与房相 关联的“地皮”,它是地产的物质形态,包括地表及其有限的上 部空间。

这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。

因此,对 于地的物质内容的理解,不仅仅要看到一个平面面积,更应将其 作为一个立体空间来认识,即地是由地表面积和规划允许其发展 的上部空间所构成的一个立体物质体。

地产中的“产”指产权, 包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。

对于产权的鉴 定与理解,应从产权范围和拥有时间两个方面着手,才能得出正 确的结论。

在房地产估价中,对房地产客观的认识和表达,尚未 规范化,主要表现是:①在物质内容上对房地产的归类五花八 门,或流水账式的记录;②对房地产产权反映模糊;③对估价客 体表达不统一。

(3)目的。

房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国 家政策的公正的价格尺度。

由于交易的性质、方式各异,房地产 估价的具体目的就不同。

估价的目的就必须为特定的房地产经营 管理及交易业务服务。

具体地说,房地产估价的直接目的是:为 清产核资,加强房地产的管理服务;为组建中外合资合作经营企 业,在平等互利的基础上,确定双方的合法权益服务;为建立股 份制企业、联合经营企业、集团公司,核实各方资产权益,确定 利润分配依据服务;为完善承包经营、租赁经营方式,正确核 定发包、出租资产额度,处理承发包、租赁双方关系及其经济 利益服务;为广泛开展房地产出售、租赁、抵押,土地使用权 出让、转让,房地产保险及处理房地产纠纷等,提供科学的价 格依据。

(4)标准。

房地产估价标准,是法定或公允的估价衡量规 范,包括质量标准、计量标准和价格标准。

由于房地产地域的限 定性,标准可分为国际标准、国家标准和地方标准。

质量和计量 标准应以国家法定标准为依据,逐步实现与国际标准的接轨;价格标准,主要采用地方市场价格及地方规定的价格标准。

具体地 说,房屋的质量标准,应以建设部制定的标准为依据;土地质量 标准,以土地等级评定标准统一;计量标准,对于房屋、土地, 应以平方米(msup2sup)为计量单位,土地有时也可用亩为计量单位, 价格应以人民币(元)来统一;价格标准,应以国务院91号令的 规定为依据,反映评估目的与评估价格之间的匹配关系,价格构 成要素要体现我国财务核算制度规范的原则。

(5)程序。

房地产估价程序,是指房地产估价全过程中各环 节工作进程的先后顺序。

根据国有资产评估管理办法,评估程序 的主要环节是:申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。

按 照科学程序进行房地产估价,既能提高评估工作效率,又能保证 评估质量的基本条件。

(6)方法。

房地产估价方法是确定房地产价格的技术规程、 方式和手段。

评估方法主要有:重置成本法、收益现值法、市场 价格比较法、清算价格等。

评估方法的选用要结合评估目的 确定。

(7)信息。

信息是房地产估价工作的生命之源。

掌握多少信 息量,信息渠道畅通与否,处理加工信息能力的强弱,是衡量评 估机构及其评估人...

房地产估价论文最新研究方向

市场经济方向。

我国房地产开发的可持续性融资问题研究本文以我国房地产开发为研究对象,通过对我国现有房地产开发的融资行为进行研究,发现房地产开发融资存在许多问题,主要体现在以下两个方面: 一是大多数房地产开发的可持续性融资能力较弱;二是盲目融资现象较为普遍。

作者结合以前的研究成果,重申了可持续性融资这一概念,认为可持续性融资是 一种贯穿发展全过程的融资理念,的融资行为不仅满足当前资金需求,而且不会影响的后续融资活动,使的融资活动保持可持续性,实现价值 最大化。

针对当前现实中存在的问题,作者构建了房地产开发的可持续性融资体系,并利用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型。

本文共分为六章,第一章主要阐述了论文的研究背景、意义以及关于房地产融资的国内外研究现状;第二章阐述了我国房地产金融市场的现状,分析了我国房地产业 所面临的宏观调控政策以及现有的金融工具,明确了再融资与可持续性融资的区别与联系;第三章主要内容是结合房地产业实际中存在的问题构建房地产开发的 可持续性融资体系;第四章建立可持续性融资体系的SD模型,并着重分析了模型的核心部分:预警子系统和反馈子系统;第五章为案例,以实例进行可持续性 融资能力的分析,并提出了一些建议;第六章对全文进行总结并指出了后续工作的研究方向。

本文的创新点主要体现在以下几个方面: (1)本文多角度地对再融资和可持续性融资进行比较,扩展了可持续性融资的使用范畴; (2)本文以房地产开发为研究对象结合房地产行业的现状构建了可持续性融资体系,并在这一领域进行了尝试性探索: (3)本文运用系统动力学思想建立了可持续性融资体系的SD模型,使可持续性融资体系更具有系统性; (4)与其他学者的研究成果有所不同,本文的可持续性融资能力分析更具有动态性,可以指导决策人员随时调整融资活动,以便提高融资效率。

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